La presentación de la Declaración de la Renta suele acarrear momentos de dudas e inquietudes por parte de los propietarios de vivienda turística. Para darte a conocer algunas de las cuestiones más relevantes relativas a la fiscalidad para pisos turísticos, hemos preparado esta guía resumida.
Gracias a ella, conseguirás no solo conocer qué debes presentar y cómo hacerlo, sino las estimaciones y deducciones de las que podrás disfrutar en tu Declaración de la Renta del próximo ejercicio.
Fiscalidad para viviendas de uso turístico: la guía básica que necesitas como propietario
¿Cómo tributa una vivienda vacacional?
Las viviendas vacacionales cuentan con ciertas peculiaridades, y es que estamos hablando de una tipología de alquiler que se encuentra fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una vez visto como los ingresos percibidos de las plataformas de alquiler vacacional son fiscalizados, toca preguntarse, ¿cómo tributan estos ingresos?
La legislación entiende como rendimiento de capital aquel que provenga de directa o indirectamente de elementos patrimoniales.
Por tanto, se entiende como rendimiento de capital inmobiliario aquel derivado de bienes inmuebles que no se encuentren afectos a una actividad económica.
¿Se encuentra el alquiler turístico afecto a una actividad económica?
Todo dependerá de si durante el arrendamiento se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera durante la estancia tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.
Por tanto, nos encontramos ante dos tipos de tributación dependiendo de si se prestan o no estos servicios:
- Tributación como rendimiento de capital inmobiliario si no se prestaran.
- Tributación como rendimiento de actividad económica si así fuera.
IRPF en viviendas de uso turístico como Rendimiento de Capital Inmobiliario
En el cálculo del IRPF para propietarios de vivienda turística debemos tener en cuenta que la Agencia Tributaria diferencia dos períodos:
- Los días del año que la vivienda está libre y a disposición del propietario, que se declararán como Renta imputada.
- Los días que la vivienda ha estado alquilada, en los cuales tendremos que hacer cálculos que veremos a continuación.
Cuando la vivienda no ha estado ocupada
Según la Agencia Tributaria, cuando disponemos de una segunda vivienda, entendida como aquella que no es residencia habitual, debemos abonar entre el 1,1% y el 2% de su valor catastral. Esto dependerá de si la vivienda es o no anterior a 1994.
La diferencia entre si tenemos o no la vivienda alquilada a terceros reside en que esa referencia debemos hacerla en función de los días que la vivienda NO ha estado alquilada.
Por ejemplo, si tenemos la vivienda alquilada durante 100 días, solo tendríamos que dividir ese 1,1% del valor catastral entre 365 y multiplicarlo por 265 (los días que ha estado a nuestra disposición) para saber cuánto tendremos que pagar por este concepto.
Haciendo esta sencilla regla de tres, podremos conocer aproximadamente cuánto exigirá la AEAT de nosotros en este concepto.
Cuando la vivienda se encuentra en alquiler
Hacienda entiende que dichos rendimientos han de ser beneficios netos para el declarante. Por tanto, a los ingresos habrá que restar los gastos que haya podido tener el propietario, como:
- IBI
- Tasa de basuras
- Gastos de comunidad (de haberlos)
- Intereses hipotecarios (de haberlos)
- Suministros varios
- Seguros
- Amortización
- Coste de gestión de la agencia (de haberla)
Estos en proporción a los días que la vivienda ha estado arrendada.
Los gastos de gestión por parte de la agencia, como Minty Host, son deducibles en su totalidad (IVA incluido).
En Minty Host ofrecemos un portal web a los propietarios con toda la información de la gestión de sus viviendas.
Además de obtener todas las facturas correspondientes al gasto de gestión, es posible consultar la totalidad de ingresos por las estancias, así como las tasas de ocupación de cada vivienda para obtener la proporción de días ocupados.
Preguntas habituales sobre fiscalidad en pisos turísticos
IVA para vivienda turística: ¿tengo que declarar algo?
En principio, el alquiler y la cesión de vivienda están exentos de IVA, sin importar su modalidad (turística, residencia habitual…), según el Artículo 20.1 de la Ley del IVA.
No obstante, cabe considerar que si realizamos actividades propias de la actividad hotelera, como lavado de ropa, restaurante, etc. SÍ deberás emitir factura.
Tal y como establece la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V0489-17, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
- Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Existe una práctica habitual dentro del sector que es cuando un propietario arrienda su vivienda a un gestor inmobiliario (“Property manager”) por un importe fijo mensual y, posteriormente, este gestor inmobiliario, en base al derecho de subarrendamiento que deriva del contrato celebrado con el propietario, lo subarrienda con fines turísticos.
En este caso el propietario deberá emitir una factura con IVA del 21% a la empresa, la cual deberá presentar trimestralmente la declaración del mismo mediante el Modelo 303.
Si dicha compañía prestase servicios propios de la industria hotelera, como mencionamos, deberá emitir factura de los mismos con un 10% de IVA.
¿Qué es el Modelo 179?
Desde el año 2017, a través del Real Decreto 1070/2017,todas las plataformas de alquiler vacacional están obligadas a informar de las viviendas que se destinan al uso turístico, (Artículo 54 ter).
El legislador entiende por cesión de uso de viviendas con fines turísticos la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa.
De esta forma Airbnb, Booking.com, VRBO… están obligados a compartir trimestralmente los ingresos generados por todas las viviendas dadas de alta y que han tenido reservas durante el ejercicio a través del modelo 179. La información que se facilita a través de este modelo es la siguiente:
- Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
- Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
- Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
- Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
- Fecha de inicio de la cesión.
A través del siguiente enlace se puede acceder a las preguntas frecuentes que existen alrededor de este modelo.
Nota importante: Como propietario no tienes que realizar ninguna acción respecto a este Modelo. Serán las plataformas donde publiques tu anuncio y operes quienes se encargarán de presentarlo.
¿Tengo que darme de alta como autónomo?
La mayoría de expertos coinciden en que darse de alta responderá a una cuestión: a lo habitual que sea alquilar el inmueble y el tiempo y esfuerzo que se le dedique a dicha actividad.
Es decir, no se considerará igual tener una vivienda en alquiler y arrendarla en 3 ocasiones durante el verano que explotar 10 viviendas turísticas.
La doctrina judicial dicta que se consideraría actividad hotelera el mero hecho de poner en alquiler turístico una propiedad y recibir a los huéspedes.
No obstante, el RETA es más laxo en ese sentido. Como en el resto de actividades, el baremo suele estar en si se recibe un rendimiento anual equivalente al SMI (14.000 € en 2022).
¿Y si tengo varias viviendas y son gestionadas por una agencia?
Aquí se entiende que, si bien recibes rendimientos por capital inmobiliario, la actividad de gestión no la estás realizando tú. Por tanto, no será necesario que te declares como trabajador autónomo.
¡Y hasta aquí nuestra breve guía sobre fiscalidad para viviendas turísticas! Esperamos desde Minty Host que te haya sido de utilidad esta información, que iremos actualizando conforme la norma se vaya moviendo.
Como en todo lo referente a la fiscalidad, la realidad siempre es más compleja que la teoría. No obstante, hemos intentado simplificar y realizar un texto de la forma más coloquial posible para facilitar su lectura. Por tanto, esta información en ningún caso será vinculante y para conocer tu situación real deberás consultarlo con un asesor para que te informa de manera personalizada.
Si tienes cualquier duda al respecto, solo tienes que contactar con nosotros e intentaremos ayudarte en la medida de lo posible
