En los últimos años, el auge de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) ha llevado a una serie de cambios regulatorios significativos y a una nueva jurisprudencia que buscan abordar los desafíos asociados con este tipo de alojamiento. Las VUT, que permiten a los propietarios alquilar sus viviendas a corto plazo a turistas, han revolucionado el mercado del alojamiento, pero también han generado preocupaciones sobre su impacto en el mercado residencial y en la calidad de vida de los vecinos.
A medida que el número de VUT ha crecido, las autoridades locales y regionales han implementado nuevas normativas para gestionar este fenómeno. Estas regulaciones buscan equilibrar los intereses de los propietarios, los turistas y los residentes permanentes, abordando cuestiones como la presión sobre el mercado de vivienda, el aumento de la actividad comercial en zonas residenciales, y el mantenimiento de la calidad del entorno urbano.
En Madrid, este debate ha alcanzado nuevas dimensiones con la sentencia STSJ M 587/2021 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Esta sentencia se centra en la capacidad del Ayuntamiento de Madrid para regular y, en ciertos casos, prohibir las viviendas turísticas dentro de su jurisdicción.
En este artículo, desde Minty Host analizaremos la sentencia STSJ M 587/2021 para responder a si el Ayuntamiento de Madrid puede prohibir los pisos turísticos.
Exploraremos los argumentos del tribunal, las normativas relevantes y las opiniones de la CNMC, así como el voto particular de algunos magistrados.
¿Cuáles son las normativas que regulan la actividad de las Viviendas de Uso Turístico en Madrid?
Para comprender la regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Madrid, es crucial tener en cuenta la legislación y los documentos normativos que establecen las pautas para su actividad.
A continuación, se detallan las normativas clave que regulan las VUT en la Comunidad de Madrid:
1. Plan Especial de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid
El Plan Especial de Hospedaje es una normativa específica del Ayuntamiento de Madrid que regula el uso del suelo para actividades de alojamiento turístico en la ciudad. Este plan establece directrices detalladas sobre dónde y cómo se pueden operar las VUT y otros tipos de alojamiento turístico dentro del municipio.
Aspectos clave:
- Zonificación: Divide la ciudad en diferentes zonas con distintas restricciones para las VUT, estableciendo áreas donde estas pueden operar y otras donde están restringidas o prohibidas.
- Requisitos de acceso independiente: Exige que las VUT tengan accesos separados de los edificios residenciales para evitar interferencias con la vida de los vecinos permanentes.
2. Decreto 79/2014, de la Comunidad de Madrid
El Decreto 79/2014 regula los apartamentos turísticos y las VUT en la Comunidad de Madrid. Este decreto establece los requisitos técnicos y administrativos para el registro y funcionamiento de estos alojamientos, asegurando que cumplan con las normas de calidad y seguridad.
Aspectos clave:
- Exige que las VUT se registren en un registro oficial y obtengan las licencias correspondientes para operar legalmente.
- Define las condiciones mínimas que deben cumplir los apartamentos turísticos y las VUT en cuanto a infraestructura y servicios.
3. Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid
La Ley 1/1999 establece el marco general para la ordenación del turismo en la Comunidad de Madrid. Esta ley proporciona las bases para la regulación del sector turístico en la región y define los principios generales para la planificación y desarrollo de actividades turísticas.
Aspectos clave:
- Establece los principios de ordenación turística, incluyendo la promoción del turismo sostenible y el equilibrio entre el desarrollo turístico y la protección del entorno.
- Proporciona el marco para la regulación de todas las formas de alojamiento turístico, incluyendo las VUT, y asegura que se alineen con los objetivos de desarrollo regional.
El Ayuntamiento de Madrid, ¿tiene autoridad sobre la regulación de las Viviendas de Uso Turístico?
La sentencia STSJ M 587/2021 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid aborda si el Ayuntamiento de Madrid tiene la autoridad para regular o incluso prohibir las Viviendas de Uso Turístico (VUT).
A continuación, desglosamos los puntos clave de la sentencia y sus implicaciones:
Argumentos del Tribunal
El tribunal expone varios puntos clave para justificar la capacidad del Ayuntamiento de regular este tipo de alojamientos.
En primer lugar, el tribunal señala que los ayuntamientos tienen la autoridad para gestionar el urbanismo y la ordenación del territorio. Esto implica que pueden decidir cómo se usa el suelo dentro de sus áreas, estableciendo normas que regulen las diferentes actividades permitidas en cada zona.
Por ejemplo, el Ayuntamiento puede decidir qué tipo de construcciones se permiten y cómo se pueden utilizar los edificios, incluyendo las viviendas que se alquilan a turistas. Esta competencia les permite tomar decisiones para asegurar que el uso del suelo se alinee con los intereses locales y el desarrollo ordenado de la ciudad.
Es materia de los Ayuntamientos, con las herramientas legislativas de las que disponen, la regulación y ordenación del espacio urbano, incluyendo las VUT.
Además, el tribunal argumenta que el Ayuntamiento tiene el derecho de intervenir para proteger el entorno urbano y el carácter residencial de las zonas. Si la actividad de alquiler de viviendas a turistas (VUT) tiene el potencial de afectar negativamente la calidad de vida en áreas residenciales, como causar ruido o alterar la convivencia vecinal, el Ayuntamiento tiene motivos legítimos para regular o limitar estas actividades.
La protección del entorno residencial es vista como una prioridad que justifica la intervención del Ayuntamiento para mantener el equilibrio y el bienestar en las comunidades residenciales.
En cuanto a la normativa, la sentencia menciona la legislación nacional y europea que se aplica en estos casos. Por ejemplo, la Directiva de Servicios de la Unión Europea y la Ley 20/2013 de Garantía de la Unidad de Mercado.
Aunque estas normativas promueven la competencia y buscan eliminar barreras para el libre mercado, también permiten que las autoridades locales impongan restricciones cuando estén justificadas por razones de interés general.
En el caso de las VUT, la protección del entorno urbano a juicio del TSJ de Madrid se considera una razón suficiente para que el Ayuntamiento pueda imponer ciertas restricciones.
Finalmente, el tribunal hace referencia a sentencias anteriores del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo español. Estas decisiones respaldan la idea de que las administraciones locales tienen el derecho de establecer restricciones razonables en la planificación urbana y el uso del suelo.
La jurisprudencia muestra que es aceptable imponer regulaciones locales, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, un concepto dudoso como veremos más adelante.
En definitiva, la sentencia STSJ M 587/2021 concluye que el Ayuntamiento de Madrid sí tiene la capacidad de regular las VUT en su territorio, basándose en sus competencias de urbanismo, la necesidad de proteger el entorno residencial, y en el marco de la normativa nacional y europea que permite tales restricciones en interés general.
Opinión de la Comisión Nacional de Mercados y Competencia sobre la proporcionalidad de las medidas
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha expresado serias preocupaciones acerca de la proporcionalidad de las medidas adoptadas por el Ayuntamiento de Madrid para regular las Viviendas de Uso Turístico (VUT).
Estas medidas incluyen la zonificación de la ciudad en anillos concéntricos y la exigencia de que las VUT tengan un acceso independiente. A continuación, se detallan las críticas de la CNMC a estas medidas:
Medidas específicas adoptadas
- Zonificación en anillos concéntricos: El Ayuntamiento ha dividido la ciudad en zonas concéntricas para regular el uso de las VUT. Esta zonificación busca limitar dónde pueden operar las VUT en función de su proximidad al centro de la ciudad. En general, las áreas más centrales tienen restricciones más estrictas, mientras que las zonas periféricas tienen menos limitaciones.
- Acceso independiente: Se exige que las VUT tengan un acceso independiente, es decir, que los alojamientos turísticos no puedan estar ubicados en edificios que también se utilicen para vivienda residencial. Esta medida pretende asegurar que los alojamientos turísticos no interfieran con las áreas residenciales y se mantenga la privacidad y seguridad de los residentes permanentes.
Principios de necesidad y proporcionalidad
La CNMC critica que estas medidas no están suficientemente justificadas en términos de necesidad y proporcionalidad. Según la CNMC, la zonificación en anillos y la exigencia de acceso independiente son restricciones que no se justifican adecuadamente como necesarias para proteger el entorno urbano. Además, consideran que estas medidas resultan ser excesivas en comparación con los objetivos que se desean alcanzar.
La CNMC sostiene que el Ayuntamiento no ha proporcionado una justificación sólida para estas medidas. La zonificación y el requisito de acceso independiente crean barreras significativas para la competencia, dificultando la entrada y permanencia de nuevos operadores en el mercado de alojamiento turístico. La CNMC considera que el Informe jurídico del Ayuntamiento no demuestra de manera convincente que estas restricciones sean compatibles con los intereses públicos relacionados con la competencia.
La CNMC sostiene que las restricciones podrían expulsar del mercado al 95% de las VUT, siendo esto una medida desproporcionada, según el organismo.
Además, destaca que estas medidas podrían tener un impacto desproporcionado, estimando que hasta el 95% de las VUT podrían ser expulsadas del mercado. Argumentan que esta expulsión masiva no resultará en un aumento significativo de la oferta de viviendas residenciales y, a su vez, dejará una parte considerable de la demanda de alojamiento turístico sin cubrir. Esto podría perjudicar a los turistas, quienes se enfrentarían a una oferta reducida y a posibles aumentos en los precios.
El papel del voto popular en la Sentencia STSJ M 587/2021
En el voto particular de la Sentencia STSJ M 587/2021, los magistrados Francisco Javier Canabal Conejos y José Arturo Fernández García expresaron su desacuerdo con la sentencia mayoritaria sobre el recurso ordinario número 1236/2019.
En su opinión, la Sala cometió varios errores en el proceso y en la decisión final.
En primer lugar, los magistrados sostienen que la Sala debería haber permitido a las partes presentar alegaciones antes de emitir una decisión final. Según ellos, esto es esencial para cumplir con el artículo 33.2 de la Ley de la Jurisdicción, permitiendo a las partes discutir posibles infracciones de la normativa urbanística, como la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM) y el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).
Además, critican que el Plan Especial utilizado para las modificaciones en el uso del suelo no es el instrumento adecuado. Argumentan que el Plan General de Madrid, con su enfoque más detallado y sin la división en anillos del Plan Especial, sería más adecuado para gestionar los cambios propuestos.
Otro punto de crítica es la ausencia de un estudio económico-financiero y de una memoria de sostenibilidad económica. Según los magistrados, esto es una infracción de las normativas vigentes, impide una evaluación adecuada del impacto económico de las nuevas medidas.
Los magistrados también argumentan que el Plan Especial introduce cambios significativos en el uso del suelo sin una justificación adecuada de su necesidad y proporcionalidad. Esto, a su juicio, genera inseguridad jurídica y contradice decisiones previas tanto administrativas como judiciales.
Finalmente, expresan su preocupación por la falta de un análisis económico detallado, sugiriendo que la implementación del Plan Especial podría tener consecuencias negativas no evaluadas sobre el mercado inmobiliario y la economía local.
Entonces, ¿el Ayuntamiento de Madrid puede llevar a cabo la prohibición de los pisos turísticos o no?
La sentencia STSJ M 587/2021 confirma que el Ayuntamiento de Madrid tiene la autoridad para regular las Viviendas de Uso Turístico (VUT), basándose en sus competencias urbanísticas y en la necesidad de proteger el entorno urbano. Esta decisión refuerza la capacidad del Ayuntamiento para implementar medidas de regulación turística en su ámbito de competencia.
A pesar de esta clasificación, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y algunos magistrados disidentes han planteado preocupaciones sobre la proporcionalidad y fundamentación de las medidas adoptadas. Estos críticos argumentan que las restricciones impuestas podrían no estar suficientemente justificadas y podrían tener un impacto negativo en el mercado de alquileres turísticos.
Es notable que esta conclusión judicial contrasta con la postura de la Agencia de Actividades, que hace cinco años argumentó en un extenso documento su falta de competencia en materia turística y el carácter residencial de las viviendas turísticas. Este cambio en la interpretación de competencias subraya la complejidad y la evolución continua del debate sobre la regulación de las VUT.
En 2024, el debate sigue siendo relevante, con discusiones continuas sobre la adecuación de las medidas y las alternativas disponibles. Este contexto revela la necesidad de un análisis crítico y matizado en torno a la regulación de las VUT, destacando las tensiones entre la protección del entorno urbano y la seguridad jurídica sobre los que obtuvieron un registro turístico en la Comunidad de Madrid.
